2025년 상가임대차보호법 - 권리금 보호부터 계약갱신요구권까지

 

"상가를 임대했는데, 갑자기 나가달라고 하면 어떡하죠?"

소규모 자영업자에게 '상가'는 단순한 영업 공간이 아닙니다. 인생의 전부이자, 생계의 터전입니다. 그런데 임대인이 어느 날 갑자기 계약을 해지하겠다고 하면, 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 이럴 때 중요한 법이 바로 상가건물 임대차보호법입니다.

이 글에서는 2025년 기준으로 개정된 내용을 포함해, 상가 임차인을 위한 법적 보호장치들을 알기 쉽게 정리해 보겠습니다. 자영업자만 아니라 상가 투자를 고려하는 분들도 꼭 알아야 할 필수 정보입니다.

 

상가건물 임대차보호법이란?

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임차인을 보호하기 위해 2002년 제정된 특별법으로, 일정 요건을 갖춘 상가 세입자에게 계약갱신 요구권, 권리금 보호, 대항력, 우선변제권 등을 부여합니다.

민법보다 우선 적용되는 특별법이며, 임차인의 계약 안정성과 투자비 회수를 보장하기 위한 내용을 담고 있습니다.

 

적용 대상: 어떤 상가에 적용되나요?

다음 요건을 충족하면 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 됩니다.

• 사업자등록이 가능한 상가건물이어야 하며
• 환산보증금이 일정 기준 이하인 경우

2025년 기준 환산보증금 상한선은 지역마다 다르며, 수도권의 경우 임대보증금 + (월세x100) ≤ 9억 원 이하인 경우 적용됩니다.

예) 보증금 3억 + 월세 500만 원 → 환산보증금 = 3억 + 5억 → 적용 대상

 

대항력: 건물주가 바뀌어도 보호받을 수 있을까?

임차인이 상가를 인도받고 사업자등록을 완료(관할 세무서)하면 대항력이 생깁니다.

즉, 건물주가 바뀌어도 기존 계약을 그대로 유효하고, 임차인은 새 임대인에게도 계약 내용을 주장할 수 있습니다.

주의 사항:

• '사업자등록'만으로는 부족하며, 실제 인도(점포 사용 시작)가 병행되어야 함
• 주택과 달리 전입신고가 아닌 사업자등록이 기준입니다.

 

계약갱신요구권: 최대 10년까지 보장!

임차인은 계약기간이 끝날 무렵, 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 '계약갱신요구권'이라고 하며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.

계약갱신요구권 행사 조건

• 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구
• 총임대차 기간이 10년을 초과하지 않을 것

임대임이 거절할 수 있는 경우(예외)

• 임차인이 3개월 이상 차임 연체
• 건물의 재건축 또는 철거 예정 등
• 임대인 또는 직계가족이 직접 사용 목적이 명백한 경우 등

 

권리금 보호: 가장 많이 분쟁 나는 부분

과거에는 계약 종료 시 임대인이 새로운 임차인을 거부하면서 권리금을 몰수하는 사례가 많았습니다. 상가건물 임대차보호법은 이러한 분쟁을 막기 위해 권리금 회수 기회 보호 규정을 도입했습니다.

핵심 내용

• 계약 종료 6개월 전부터 3개월 전까지 임차인은 권리금 받을 새 임차임을 주선할 수 있음
• 임대인은 정당한 사유 없이 그 신규 임차인을 거절할 수 없음
• 정당한 사유 없이 거절한 경우, 손해배상 청구 가능

단, '신규임차인 주선'은 권리금 계약서 등 객관적 증빙자료가 필요합니다.

 

우선변제권: 보증금 보호받는 방법

임차인은 확정일자를 받아두면 보증금에 대해 우선변제권을 가질 수 있습니다.

단, 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 상가를 인도받고
• 사업자등록을 하고
• 확정일자를 받아두면

후 순위 채권자보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

확정일자는 가까운 주민센터에서 받을 수 있습니다.

 

권리를 지키는 팁: 임차임이 꼭 해야 할 5가지

1. 임대차계약서에 사업자등록용 주소가 정확히 기재되었는지 확인하기
2. 계약 직후 사업자등록 필수!
3. 보증금 보호를 위해 꼭 확정일자 받기
4. 계약 종료 6개월 전, 갱신 여부나 권리금 주선 여부 검토하기
5. 모든 의사표시는 내용증명으로 남기기

 

마무리하며

상가건물 임대차보호법은 임차인의 생존권을 지키기 위한 최소한의 법적 장치입니다.

그러나 이 법을 제대로 모르면 오히려 불이익을 받을 수도 있습니다.

투자자든 자영업자든, 상가를 계약하거나 운영할 계획이 있다면 상가건물 임대차보호법의 기본적인 권리와 요건은 반드시 숙지해 두시길 바랍니다.