“아파트만 투자하세요? 경매로 수익 내는 부동산 종류 총정리 (주택, 상가, 오피스텔, 공장까지)”

 

부동산 투자라고 하면 대부분 ‘아파트’를 떠올립니다. 하지만, 아파트 외에도 수익을 낼 수 있는 다양한 부동산이 존재합니다. 특히 경매 시장에서는 매일 아파트는 물론이고 상가, 오피스텔, 공장, 창고 등 수많은 물건이 쏟아져 나오고 있습니다. 중요한 건, 이들 각각의 부동산이 어떤 ‘용도’로 분류되어 있는지 제대로 이해하는 것입니다. 그래야만 투자 시 세금, 대출, 수익률 등을 정확히 예측하고 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다.

이번 글에서는 경매 투자에서 반드시 알아야 할 부동산의 종류와 유형별 핵심 특징을 건축법 시행령의 ‘용도별 건축물의 종류’를 기준으로 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 주택: 단독 vs 공동주택, 그리고 그 안의 세분류

건축법 시행령에 따르면 ‘주택’은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.

• 단독주택: 우리가 흔히 떠올리는 마당 있는 1~2층짜리 일반 주택입니다. 하나의 건물에 하나의 소유권, 즉 ‘건물주’가 존재합니다.
• 다가구주택: 단독주택과 비슷한 외관이지만, 내부에 여러 개의 독립된 세대(19세대 이하)가 존재합니다. 그러나 여전히 소유권은 하나로, 한 명의 건물주가 전부를 소유합니다. 연면적 660㎡(약 200평) 이하인 경우가 일반적입니다.
• 다중주택: ‘원룸형’ 구조로, 주방 및 화장실을 공동으로 사용하는 형태입니다. 전형적인 원룸 건물이 이에 해당합니다.
• 다세대주택: 공동주택에 속하며, 호실마다 소유권이 구분됩니다. 즉, 한 건물 안에 여러 명의 소유자가 존재하는 형태로, 우리가 흔히 말하는 ‘빌라’가 여기에 해당합니다. 연면적 200평 이하, 층수는 보통 4~5층 미만입니다.
• 연립주택: 외형은 빌라와 유사하지만, 연면적이 200평 이상으로 더 크고 넓은 형태입니다.

포인트:
‘다가구’는 하나의 소유권, ‘다세대’는 호실별 소유권! 경매 시 해당 주택이 집합건물인지 단독건물인지 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

2. 공동주택의 대표, 아파트 & 도시형 생활주택

• 아파트: 5개 층 이상이고, 주거용으로 설계된 집합건물. 소유권이 호실별로 분리되어 있고, 입주민을 위한 공동시설(엘리베이터, 주차장 등)이 있습니다.
• 도시형 생활주택: 외형은 오피스텔처럼 보일 수 있지만, 법적으로는 ‘주택’입니다. 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 나뉘며, 300세대 미만의 소규모 주거 형태입니다.

주의 사항:
도시형 생활주택과 오피스텔은 겉모습이 비슷하지만, 대출 및 세금 등에서 완전히 다른 규제가 적용됩니다.

 

 

3. 상가: 상가도 용도가 다르다? 근린 상가 vs 근린 시설

부동산 경매에서 자주 등장하는 상가! 단순히 1층에 있는 가게 정도로 생각하면 오산입니다.

• 근린 상가(근린생활시설): 1호실 단위로 소유권이 구분된 상가. 대표적으로 플라자 형태의 상가 건물이 여기에 해당합니다. 건축물대장에는 '제1종 또는 제2종 근린생활시설'로 기재됩니다.
• 근린 시설: 상가처럼 생겼지만 소유권이 한 명에게 있습니다. 즉, 프랜차이즈 빌딩, 통임대 건물 등은 이 유형에 속합니다.

이 외에도 상가는 판매시설, 운수 시설, 교육 연구시설, 종교시설 등 다양한 용도로 세분되며, 때로는 ‘용도변경’을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

중요 팁:
상가는 ‘겉모습’이 아닌 건축물대장의 ‘용도란’을 반드시 확인하세요. 용도에 따라 영업 허가, 대출, 세금이 달라집니다!

 

 

4. 상가+주택? 근린 주택 aka 상가주택

도시에서 흔히 볼 수 있는 1층은 상가, 2층 이상은 주택인 형태!

• 이러한 건물을 ‘근린 주택’ 또는 흔히 말하는 ‘상가주택’이라 합니다.
• 상가와 주택이 한 건물에 공존하며, 층별 또는 호실별로 용도가 다릅니다.
• 투자자는 해당 부분이 상가인지 주택인지에 따라, 과세 구분, 공시지가 산정 방식, 대출 가능 여부 등을 세분화해 검토해야 합니다.

실전 예시:
건축물대장상 1층은 ‘제2종 근린생활시설’, 2~4층은 ‘다세대주택’으로 나뉘어 있을 수 있습니다. 이럴 땐 부동산 중개나 입점 시 업종 제한 등이 달라지므로 주의해야 합니다.

 

 

5. 업무시설: 오피스텔과 사무실의 경계

• 오피스텔: 외형은 아파트 같지만, 법적으로는 ‘업무시설’입니다.
• 주거용으로 사용할 수 있으나, 주택으로 간주하지 않기 때문에 취득세 감면, 보유세, 대출 규제에서 아파트와 다르게 적용됩니다.
• 사무실은 순수한 업무공간으로, 기업 사옥이나 사무용 공간을 위한 건물입니다.

헷갈리지 마세요:
도시형 생활주택은 ‘주택’, 오피스텔은 ‘업무시설’, 생활형 숙박시설은 ‘숙박시설’입니다. 용도에 따라 임대 수요, 대출, 세금 등 투자 수익에 미치는 영향이 큽니다.

 

 

6. 숙박시설: 생활형 숙박시설(생활형 숙박시설)의 투자 주의점

• 호텔, 모텔과 같은 전통 숙박업소는 ‘숙박시설’입니다.
• 최근 인기인 **생활형 숙박시설**은 오피스텔 형태로 분양되지만, ‘숙박업’ 등록이 전제된 용도입니다.
• 전입신고, 장기 거주 등이 불가한 경우가 많아 실수요자와 투자자 모두 주의가 필요합니다.

투자 포인트:
생활형 숙박시설은 규제 회피를 위해 공급되었지만, 주거 용도로의 활용에는 제약이 많습니다. 전입 불가, 주택 수 포함 제외 등의 특성이 있으며, 이에 따른 분양가 거품 및 임대수익 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

 

 

7. 기타 투자 부동산: 공장 & 창고

마지막으로 간과하기 쉬운 유형이 바로 공장과 창고입니다.

• 공장 : 제조업, 가공업 등이 가능한 용도로 허가된 부지와 건물입니다.
• 창고 : 물류, 보관 등을 위한 공간으로, 교통 접근성과 단지 구성에 따라 수요가 다릅니다.

이들 부동산은 주택 수에 포함되지 않아 종부세 부담이 없고, 세금도 일반적으로 낮은 편이며, 대출도 활발히 이루어집니다. 특히 소규모 공장, 창고는 입지 선정만 잘하면 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

 

 

부동산의 ‘겉모습’보다 ‘용도’를 보라

매각 물건을 고를 때, 외형이나 위치만 보고 판단하는 것은 위험한 접근입니다. 같은 건물이라도 ‘주택’인지 ‘상가’인지, ‘업무시설’인지에 따라 그 가치와 세금, 대출 조건이 완전히 달라지기 때문입니다.

투자 전 반드시 확인해야 할 것들:

• 건축물대장상 용도
• 세대수, 연면적
• 층수 및 구조
• 소유권 구조 (집합건물 여부)
• 대출 및 세금 규제 여부

부동산 경매 시장은 아파트 하나만으로는 설명되지 않습니다. 다양한 부동산 유형을 정확히 이해하고, 그에 맞는 투자 전략을 세우는 것이 진정한 부동산 투자자의 자세입니다.

이 글이 여러분의 투자 시야를 넓히는 데 도움이 되었다면 좋겠습니다.