공매와 법원경매의 차이, 부동산 초보자도 이해하는 한국자산관리공사 공매제도의 모든 것!

부동산 투자에 입문하는 많은 분이 헷갈리는 개념 중 하나가 바로 '경매'와 '공매'입니다. 두 용어 모두 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 점에서 매력적인 수단이지만, 그 성격과 절차, 운영기관, 입찰 방식 등에서 뚜렷한 차이가 있습니다. 특히 공매는 '온비드(Onbid)'라는 전자입찰 시스템을 통해 진행되며, 현재 한국자산관리공사(KAMCO)가 중심이 되어 운용하고 있습니다

공매의 개념부터 한국자산관리공사가 주관하는 공매의 유형, 그리고 법원경매와의 차이점을 표와 함께 체계적으로 풀어보겠습니다. 

 

공매란 무엇인가요?

공매(公賣)는 글자 그대로 '공적으로 매각한다'는 뜻입니다. 보다 정확히는, 법률의 근거에 따라 공적인 기관이 강제적으로 진행하는 매매를 의미합니다. 특히 국세징수법에 따라 세금이나 공과금을 체납한 사람의 재산을 압류한 후 공개적으로 매각하는 절차가 대표적인 공매입니다.

이처럼 공매는 민간 주도 거래가 아니라 국가 또는 공공기관이 직접 개입하여 이뤄진다는 점에서 일반적인 경매와는 확연히 구분됩니다. 현재 우리나라에서 대부분의 공매는 한국 성업공사에서 명칭을 바꾼 한국자산관리공사(KAMCO)에서 수행하고 있으며, 이 외에도 국가나 지방자치단체가 직접 공매를 시행할 수도 있습니다.

 

 

공매의 대표 운영 플랫폼 - 온비드(Onbid)

한국자산관리공사는 모든 공매 절차를 전자입찰 방식으로 운영하며, 그 대표적인 플랫폼이 바로 '온비드'입니다. 온비드는 www.onbid.co.kr이라는 는 공식 홈페이지를 통해 누구나 공매 정보를 검색하고 입찰에 참여할 수 있는 시스템입니다.

온비드를 통해 공매에 참여하면 별도의 현장 방문 없이 인터넷을 통해 정보 열람, 입찰, 낙찰, 잔금 납부까지 전 과정을 진행할 수 있어 시간과 장소의 제약이 적습니다. 특히 부동산을 처음 접하는 투자자에게는 정보 접근성과 투명성이 큰 장점으로 작용합니다.

 

 

한국자산관리공사의 공매 유형

한국자산관리공사가 시행하는 공매는 그 성격에 따라 다음과 같이 분류됩니다.

1. 비업무용 부동산공매(수탁 부동산공매)

금융기관이 채권을 회수하기 위해 담보물을 경락받아 보유하게 되면, 이를 비업무용 부동산으로 분류하고 한국자산관리공사에 공매를 위탁하게 됩니다. 이때 공사는 위탁기관의 대리인으로서 해당 부동산을 일반인에게 매각하는 절차를 진행하며, 이를 '수탁 부동산공매'라고도 부릅니다.

특징 요약:

• 매수인은 소유권이전등기를 해야 법적으로 소유자가 됨
• 일정 금액 이상 납부 시 할부매입 또는 명의변경 가능
• 유찰된 물건은 다음 입찰 시간 전까지 수의계약 가능
• 공장 · 주택 등을 3분의 1 이상 납부 후 입주 가능
• 명도책임은 금융기관 또는 KAMCO에 있음
• 토지거래허가지역이라도 세 번 이상 유찰되면 허가 면제

2. 압류 부동산 공매

국세청, 세무서, 구청 등에서 국세 또는 지방세 체납자에 대해 재산을 압류하고 한국자산관리공사에 공매 처분을 위탁하는 방식입니다. 일반적으로 명칭만 공매일 뿐, 실제 진행 방식은 법원경매와 유사한 점이 많습니다.

특징 요약:

• 대금 완납 시 소유권 취득
• 입찰자의 권리분석 필요성 높음
• 분할납부 불가, 일시불 납부 원칙
• 명도책임은 매수인에게 있음
• 토지거래 허가 면제

 

 

법원경매와 한국자산관리공사의 공매제도 차이점

구분	법원경매	한국자산관리공사 공매
		압류재산	비업무용 부동산
권리분석	어렵다	어렵다	쉽다
저감률	통상 20%씩 인하	10%씩 인하	10%씩 인하
명도책임	매수인	매수인	매도인 (한국자산관리공사)
매각 방법	경매로만 매각 (수의계약 불가)	공매로만 (수의계약 불가)	공매 (수의계약 가능)
사전명의 변경	불가	불가	가능
사전점유사용	불가	불가	1/3 이상 납부 시 가능
토지거래 허가	면제	면제	3회 이상 유찰 시 면제
소유권 취득	대금 완납 시	대금 완납 시	소유권이전등기 시
대금 납부	일시불로 납부	3천만원 이상: 30일 3천만원 미만: 7일	분할납부 가능 (6개월 ~ 최장 5년)
장점	공매보다 가격이 저렴하다 토지거래 허가가 면제된다.	수탁 공매보다 가격이 저렴하다 토지거래 허가가 면제된다.	대금 납부 조건이 유리하다 권리분석이 용이하다 매도인이 명도책임을 진다
단점	권리분석이 복잡하다 분쟁 및 위험성이 높다 매수인이 인수책임을 진다	권리분석이 복잡하다 분쟁 및 위험성이 높다 매수인이 인수책임을 진다	경매보다 다소 비싸다 토지거래 허가 절차가 면제되지 않는다

 

 

 

공매와 경매, 어떤 것을 선택해야 할까?

실전 투자에서 공매와 경매를 비교할 때, '정보의 투명성'과 '권리분석 난이도', '명도 부담' 등이 주요 판단기준이 됩니다. 예를 들어, 명도 문제가 복잡하게 얽힌 물건을 기피하는 투자자라면 수탁 부동산공매가 더 나은 선택일 수 있습니다. 왜냐하면 명도 책임이 KAMCO나 금융기관에 있기 때문입니다.

반면, 다양한 매물이 집중적으로 몰려 있는 법원경매는 경매 투자자들 사이에서 여전히 주요한 시장입니다. 낙찰 경쟁률이 상대적으로 높지만, 권리분석 능력과 자금력이 받쳐준다면 빠른 수익 회수가 가능합니다.

 

 

공매와 경매, 둘 다 배워야 한다.

부동산 경매 · 공매는 단순히 '저렴하게 산다'는 목적을 넘어서, 재산권과 민법, 세법, 민사집행법 등 다양한 법률의 교차 지점에 놓여 있습니다. 투자자로서 이 두 제도를 정확히 이해하고, 각 물건의 권리관계를 면밀히 분석하는 습관을 들이는 것이야말로 성공적인 부동산 경매 · 공매의 첫걸음이라 할 수 있겠습니다.

특히 최근에는 디지털화된 공매 시스템인 온비드를 통해 쉽게 부동산 투자에 입문할 수 있는 환경이 조성되고 있습니다. 다만, 정보는 공개되어 있지만 판단은 본인의 몫입니다. 제대로 배우고, 실전 경험을 쌓으며 차근차근 준비해 간다면, 공매든 경매든 여러분의 든든한 자산이 되어줄 것입니다.