'유치권'에 주의하라! 유치권 개념부터 대응 전략 가이드

부동산 경매를 처음 접하는 사람들이 자주 묻는 말 중 하나가 "유치권이 있는 물건은 피해야 하나요?"입니다.

이 질문에 답하려면 먼저 유치권이 정확히 무엇인지, 그리고 그것이 매각 물건에서 어떤 의미를 가지는지를 분명히 이해해야 합니다. 유치권의 정의부터 성립 요건, 대응 방법, 소송 전략까지 풀어보도록 하겠습니다.

 

 

유치권이란? 한 문장으로 정의하자면...

민법 제320조 제1항은 이렇게 말합니다.

"유치권이란 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있는 권리이다."

조금 더 쉽게 말하면, 누군가 다른 사람의 물건(대부분은 부동산)을 가지고 있으면서 "나 이거 고쳤거나 공사해 줬으니 돈 받을 때까지 돌려주지 않을래!"라고 주장하는 권리입니다.

이는 법적으로 인정되는 물권이기 때문에 제삼자, 즉 새로운 소유자에게도 효력이 미칩니다.

경매로 낙찰받은 매수인이라 해도 마찬가지입니다.

 

 

유치권이 문제가 되는 이유

매각 물건에 유치권이 설정되어 있다면, 낙찰자는 단순히 낙찰가만 내고 끝나는 것이 아니라 유치권자에게 공사대금을 따로 지급하지 않으면 부동산을 넘겨받을 수 없습니다.

즉, 인도 거절권이 있다는 뜻입니다.

이처럼 유치권은 실제로도 존재할 수도 있지만, 일부 악성 자문 업체들이 인위적으로 유치권을 조작하여 낙찰자에게 금전을 요구하는 사례도 많습니다. 그렇기 때문에, 입찰 전 유치권 성립 가능성을 꼼꼼하게 따져보고 대응 방안을 마련하는 것이 핵심입니다.

 

 

유치권의 성립 요건 - 4가지 조건

유치권이 성립하려면 다음과 같은 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 점유가 있을 것
   유치권자는 해당 부동산을 실질적으로 점유하고 있어야 합니다. 단순히 열쇠만 갖고 있다거나 출입만 한다고 되는 것이 아닙니다.
2. 타인의 부동산일 것
   점유하는 대상이 자기 것이 아니라 '남의 것'이어야 합니다.
3. 부동산과 관련된 채권이 있을 것
   예: 해당 부동산에 공사해 줬다는 증빙이 있어야 합니다.
4. 변제기가 도래했을 것
   채권이 아직 기한이 안 된 경우에는 유치권을 행사할 수 없습니다.

※ 이 중 하나라도 결여되면 유치권은 성립하지 않습니다. 

 

 

유치권 대응의 첫걸음: 내용증명 보내기

유치권 신고가 접수된 매각 물건을 낙찰받게 되면, 가장 먼저 해야 할 일은 '내용증명' 발송입니다.

내용증명이란 "나는 당신이 주장하는 유치권을 인정하지 않으며, 부당하게 점유 중인 부동산을 즉시 인도하라"는 의사를 공식적으로 밝히는 문서입니다.

특히 유치권자가 점유권을 넘어, 부동산을 무단으로 임대하거나 영업장으로 운영 중이라면 민법 제324조 제2항을 근거로 유치권 소멸을 주장할 수 있습니다. 이때도 내용증명이 매우 강력한 도구로 작용합니다.

 

 

유치권자의 허점을 찌르는 증거 수집 요령

불법 유치권을 해제하려면 증거가 필수입니다. 다음과 같은 증거를 수집하면 좋습니다.

• 현장 사진(유치권자의 점유 실태 확인용)
• 관리사무소의 사실확인서
• 이웃의 진술서(실제 점유 여부 증명)
• 공사 내역서 또는 영수증(채권 존재 여부 판단)

특히 관리소장이 작성한 사실확인서에 공사 장부 등 구체적인 근거를 첨부하면, 유치권의 허위성 입증에 매우 유리하게 작용합니다.

 

 

인도명령 신청 vs 소송 절차, 언제 어떻게?

유치권자를 몰아내는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다.

1. 인도명령 신청
   가장 빠른 방법으로, 법원이 소유자의 신청을 받아 점유자에게 일정 기간 내 부동산을 인도하라고 명령합니다. 유치권 성립 요건이 명백히 부족할 경우 매우 효과적입니다.
2. 건물 명도소송(소유자일 경우)
   유치권자가 계속 버티는 경우에는 정식 소송으로 넘어가야 합니다. 이때는 부동산을 넘겨 달라는 '명도 청구'와 함께, 무단 사용에 대한 '부당이득반환 청구'를 병행하는 전략이 필요합니다. 다만 소송은 최소 반년 이상 소요될 수 있기에 인내심이 필요합니다.
3. 유치권 부존재 확인 청구 소송(소유자가 아닐 경우)
   예를 들어 근저당권자 등이 유치권 성립 여부를 다투고자 할 때 제기하는 소송입니다.
   유치권 성립이 불명확하고, 배당금에 직접적인 영향을 줄 경우에만 제기할 수 있습니다.

 

유치권 합의서 및 영수증 작성 요령

진정한 유치권자와 협의가 이뤄졌다면, 다음과 같은 절차로 정리해야 합니다.

• 합의서 + 영수증을 반드시 서면으로 작성
• 계좌이체 영수증도 함께 보관
• 가능하다면 인도명령 기각결정문 등 법적 증빙 확보

이렇게 하면 유치권 해결 비용을 취득가에 포함해 양도소득세를 줄일 수 있는 효과도 있습니다.

 

 

형사고소도 가능하다

유치권자가 거짓 유치권으로 부당한 요구를 지속할 경우에는 '경매방해죄' 등으로 형사고소도 가능합니다.

단, 이때는 반드시 유치권이 허위라는 점을 소명할 수 있는 증거자료(녹취록, 진술서 등)를 준비해야 합니다. 그렇지 않으면 되레 무고죄로 처벌받을 수 있으니 주의해야 합니다.

 

 

유치권 소송 전략

• 첫 소장에 너무 많은 정보 제공 금지!
  처음부터 유치권의 허위성을 길게 주장하기보다, 나중에 제출할 준비서면에서 허점을 공격하는 방식이 유리합니다.
• 증명 책임은 유치권자에게 있음
  소유자가 명도를 청구할 경우, 유치권자는 스스로 유치권의 존재를 증명해야 합니다.
• 부당이득반환 청구는 전략적으로 병행
  무단 사용에 대한 금전적 책임도 함께 물으면 협상의 지렛대가 될 수 있습니다.

 

 

마무리하며

유치권은 매각 물건 투자에서 상당한 리스크 요소이자, 동시에 고수익 기회를 제공하는 고난도 물건입니다.

형식적인 신고만 보고 물러서는 것이 아니라, 차분히 법적 요건과 실질 점유 상태를 검토하고 대응 전략을 갖춘다면, 유치권 물건에서도 충분히 승산 있는 투자가 가능합니다.

철저한 준비와 현명한 판단으로 안전한 경매 투자를 이어가시길 바랍니다.