"선순위 위장임차인" 제대로 알아야 경매 리스크 줄인다!

부동산 경매를 공부하거나 실전 투자에 뛰어든 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 단어가 있습니다. 바로 '선순위 위장임차인'. 

이 단어가 주는 위압감에 겁먹거나, 반대로 단순한 법적 용어쯤으로 가볍게 넘긴다면 여러분은 시간과 돈, 정신력까지 잃을 수 있습니다.

이 글에서는 선순위 위장임차인이 무엇인지, 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 실제 소송 전략과 팁까지 단계별로 짚어보겠습니다.

 

 

선순위 위장임차인이란?

'선순위 위장임차인'은 말 그대로 겉보기에는 대항력을 갖춘 임차인처럼 보이지만, 실상은 임대차계약을 체결하지 않았거나 대항력이 없는 사람을 뜻합니다. 주택의 경우 전입신고와 거주, 상가의 경우 사업자등록을 통해 외형상 '선순위'인 것처럼 포장되지만, 실제로는 임대차계약 자체가 허위이거나, 날짜가 조작되었거나, 임대인과 결탁한 경우가 대부분입니다.

보통 이런 임차인은 '가장 임차인', '허위 임차인'으로 불리며, 경매 자문업체의 조언에 따라 움직이기도 합니다. 문제는 이들이 배당요구를 하거나 점유를 무기로 낙찰자에게 거액의 목돈을 요구한다는 점입니다. 하지만 이들이 진짜 임차인이 아님을 증명한다면, 오히려 저렴한 낙찰가에 수익을 극대화할 수 있는 기회가 되기도 합니다.

 

 

위장 임차인에게 내용증명 보내기

처음부터 격한 대응보다는, '내용증명'이라는 합법적이고도 강력한 수단을 활용해 경고의 메시지를 보내는 것이 좋습니다.

내용증명에 포함해야 할 핵심 요소:

• 허위 임대차 계약을 통한 금전 요구는 형법상 사기 및 경매방해죄에 해당함을 명시
• 해당 사실이 드러날 경우 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있음을 고지
• 법원의 실형 선고 사례 등을 예시로 들며 사실관계에 대한 자백을 유도

단, 증거도 없이 위협적인 어조로 내용을 작성하면 오히려 역공당할 수 있어 주의가 필요합니다. 객관적인 자료 확보가 먼저입니다.

 

 

인도명령 신청 - 법원의 판단을 끌어내는 열쇠는 '증거'

허위 임차인의 실제 거주하지 않았거나, 임대차계약이 허위임을 입증할 수 있다면 인도명령을 통해 점유를 회복할 수 있습니다. 다만 '외형상' 선순위 임차인으로 보인다면, 인도명령은 기각될 수 있습니다.

이때 중요한 것은?

→ '증거'입니다.

예를 들어 임차인의 주민등록이 있지만 실제 거주 흔적이 없거나, 보증금 입금 명세가 통장 기록에 없건, 사업자등록 후 영업한 명세가 없다면 인도명령은 가능합니다. 판사가 인도명령 신청서를 보며 "이건 진짜 허위 임차인 같다"는 확인을 가질 수 있도록 '시간순서표', '현장 사진', '거래 명세'를 함께 제출하시기를 바랍니다.

 

 

합의하더라도 반드시 '합의서'로 문서화하라

진정한 임차인이 아님이 밝혀졌다고 해서 그 자리에서 말로 합의하고 끝내는 건 금물입니다. 허위 임차인과의 합의는 '합의서'라는 법적 장치를 통해 반드시 문서화해야 합니다.

합의서에 포함해야 할 주요 내용:

• 임차권 포기 의사 명시
• 보증금 반환 또는 미청구에 대한 동의
• 위약 조항 포함(재차 요구 시 금전적 벌칙 부과 등)
• 신분증 사본 및 인감 첨부

이런 문서 하나만 있어도 향후 법적 분쟁의 90%는 막을 수 있습니다.

 

 

소송으로 간다면? 명도소송의 실전 전략

인도명령이 기각되었거나, 공매 물건처럼 인도명령이 통하지 않는 경우에는 결국 '명도소송'으로 가야 합니다. 여기서 중요한 건, 소송의 방향성을 사전에 명확히 설계해야 한다는 것입니다. 

법원이 임차인을 진짜 임차인으로 판단하는 경우

→ '보증금 지금 + 인도' 판결이 나옵니다.

예시: "피고는 원고에게 1억 원을 지급받음과 동시에 ○○ 부동산을 인도하라."

결국 돈을 주거나 변제공탁을 해야 부동산을 인도받을 수 있으므로, 허위 임차인을 밝히기 위한 증거가 절대적으로 필요합니다.

 

 

증거 수집 노하우 - 통장, 이웃 진술서, 무상임차인각서까지

위장 임차인의 약점은 '통장'입니다. 고액의 전세보증금이 거래되었다면 그 흔적이 남아야 정상인데, 대부분의 위장임차인은 이런 부분이 허술합니다.

이런 증거들을 챙기세요:

• 통장 입출금 명세(임대차 계약서 금액과 일치 여부)
• 관리소장 또는 옆집 이웃의 진술서(실거주 여부 파악)
• 무상 임차인 각서(은행 대출서류에 포함된 경우 많음)
• 사업자등록증과 실제 영업 여부 확인

진술서의 경우 신분증 사본 또는 명함을 꼭 첨부하고, '사실 확인서' 형태로 공적인 느낌을 주는 것도 중요합니다.

 

 

금융기관에 사실조회 신청하기

금융기관을 상대로 한 '금융거래정보 제출 명령' 또는 '사실조회 신청'은 법원의 허가가 필요한 민감한 절차입니다. 이때 막연한 추측으로 신청하기보다, 금융기관에 사전 문의하여 해당 문서가 존재하는지 확인 후 신청하는 것이 효율적입니다.

특히 무상임차인각서를 확보하고자 할 경우, 해당 금융기관에 문의해 보는 과정 없이 서둘러 신청했다가는 오히려 절차의 신뢰도를 떨어뜨릴 수 있습니다.

 

 

형사고소 - 최후의 강공 전략

낙찰자에게 거액을 요구하며 버티는 선순위 위장임차인에게 마지막으로 사용할 수 있는 강력한 수단이 바로 '형사고소'입니다. 경매방해죄나 사기죄로 고소하게 되면 경찰과 검찰이 개입하며, 허위 임차인은 큰 압박을 받습니다.

고소를 통해 기대할 수 있는 효과:

• 민사소송보다 빠른 합의 유도
• 실형 또는 기소유예 가능성 존재
• 허위 진술에 대한 반성 및 철회 유도

단, 고소한 뒤 출석 요청에 불응하거나 증거가 부족하면 무혐의 처분이 나올 수 있어 주의가 필요합니다.

 

 

실전은 정보와 준비가 만든다.

선순위 위장임차인을 상대하는 일은 단순히 용기만으로 되는 것이 아닙니다. 정보, 전략, 준비된 증거, 그리고 흔들리지 않는 논리가 필요합니다. 상대가 법률을 무기로 위협해 와도, 우리는 '팩트'와 '법적 근거'로 대응해야 합니다.

이 글이 여러분의 실전 경매에서 강력한 무기가 되기를 바랍니다. 실전은 냉정하지만, 그만큼 철저히 준비된 자에게는 '기회'가 됩니다.