임대인이 반드시 알아야 할 임대차계약서 작성법: 특약사항부터 손해배상까지

임대차계약은 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 부동산을 소유하고 누군가에게 임대하는 순간, 임대인은 계약이라는 법적 울타리 안에서 수많은 관계와 상황을 마주하게 됩니다. 특히 요즘처럼 임대차 관련 분쟁이 빈번한 시기에는 처음부터 꼼꼼하게 계약서를 작성해 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

임대임이 꼭 알고 있어야 할 임대차계약서의 필수 항목과 특약사항, 주의해야 할 점까지 차근차근 풀어드리겠습니다.

 

 

임대인은 왜 계약서 작성에 신중해야 할까?

부동산을 경매나 공매로 낙찰받았거나, 매매를 통해 구입한 경우, 새로운 소유자는 자연스럽게 임대인의 지위를 갖게 됩니다. 이후 임차인을 모집하면서 임대차계약을 체결하게 되는데, 이 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 향후 분쟁의 발생 여부가 크게 달라질 수 있습니다.

"나는 착한 임대인이랑 계약했으니 괜찮아"라고 안심하는 건 금물입니다. 임대차 관계는 애초에 권리와 의무가 교차하는 법적 관계이기 때문에 아무리 사이가 좋더라도 충돌의 여지는 항상 존재합니다.

한마디로 요약하자면, 잘 쓰인 계약서 하나가 백 마디 말보다 강력한 무기가 될 수 있다는 것입니다.

 

 

표준 임대차계약서 양식, 꼭 써야 하나요?

대부분의 임대인은 공인중개사무실에서 제공하는 기본 양식을 사용합니다. 하지만 최근에는 정부에서도 법적 분쟁을 예방하기 위해 표준 계약서 양식을 권장하고 있습니다.

• 주택임대차 표준계약서
• 상가건물 임대차 표준계약서

이 두 가지는 법무부 홈페이지(www.moj.go.kr)나 국토교통부, 서울시 홈페이지에서 누구나 다운로드할 수 있습니다. 가독성이 좋고 조항별로 핵심적인 내용을 포함하고 있어, 초보 임대인도 이해하고 작성할 수 있다는 장점이 있습니다.

한 번쯤 미리 출력해서 읽어보는 습관을 들이면, 실전 계약에서 훨씬 유리한 고지를 선점할 수 있습니다.

 

 

특약사항, 안 쓰면 손해입니다.

임대차계약서에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 특약사항입니다. 특약은 임대인과 임차인이 별도로 합의한 조항을 말하며, 계약 당사자의 구체적 사정을 반영해 조율할 수 있는 '맞춤형 조항'이라 할 수 있습니다.

예를 들어볼까요?

• 수리 및 비용 분담
  "난방, 상·하수도, 전기 등 주택 주요 설비의 노후로 인한 수리는 임대인이 부담하고, 임차인의 과실로 인한 고장 및 소모품 교체는 임차인이 부담한다."
• 용도 변경 및 서류 협조
  "임차인이 사업 목적상 부동산의 용도를 변경할 경우, 해당 비용은 임차인이 부담하고 임대인은 관련 서류 제출에 협조한다."

이처럼 특약사항은 계약서를 명확히 하고, 나중에 책임소재를 따질 때도 결정적인 역할을 합니다. 무엇보다 중요한 건, 복잡한 법률 문장보다 누구나 읽고 이해할 수 있는 쉬운 표현으로 작성하는 것입니다.

 

 

시설물 파손 시 비용 공제 조항

임차인이 거주 또는 사업을 하면서 부동산의 시설을 파손하는 경우도 종종 발생합니다.

이때 사전에 조항을 추가해 두지 않으면 보증금을 돌려줄 때 분쟁이 생기기 마련입니다.

예시 조항:

"임차인이 고의 또는 과실로 파손한 시설물에 대해서는, 임대인이 복구 비용을 보증금에서 공제한 후 잔액을 반환한다."

이런 한 문장만 있어도 임차인은 자연스럽게 더욱 조심스럽게 부동산을 사용할 가능성이 커집니다.

 

 

손해배상 및 연체이자 조항

임차인이 월세(차임)를 지연하거나 납부하지 않을 경우, 어떻게 대응할 수 있을까요? 이 역시 특약으로 명확히 해두어야 합니다.

예시 특약 문구:

• "임차인이 차임을 지체한 경우, 지체 기간의 연 20%의 연체이자를 가산한다. 해당 이자는 보증금에서 공제한다."
• "임차인이 2회 이상 차임을 납부하지 않을 경우, 계약을 해지하고 보증금에서 차임 2개월 치 금액을 손해배상금으로 공제할 수 있다."
• "임차인의 계약 위반으로 인해 임대인이 법적 조치를 취할 경우, 발생한 법무 비용은 보증금에서 우선 공제한다."

물론, 너무 과도하게 임차인에게 불리한 조항은 실제로 법적 효력이 없을 수 있습니다.

예컨대, '무조건 계약 해지'나 '보증금 몰수'와 같은 조항은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 저촉될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

특약사항, 이렇게 써야 통한다.

많은 임대인이 실수하는 부분이 바로 특약사항을 '법률 문장'처럼 어렵게 쓰는 것입니다.

예를 들어, "을은 갑의 동의 없이 본건 부동산의 구조 및 외형에 변형을 가하여서는 아니 되며... "이런 문장은 익숙하지 않은 임차인에게는 부담만 가중합니다.

그래서 이렇게 바꿔보세요:

"임차인은 임대인의 사전 동의 없이 벽을 허물거나 창문을 바꾸는 등의 구조 변경을 할 수 없습니다."

쉽죠? 명확한 표현이 오히려 더 강한 법적 힘을 발휘할 수 있다는 점, 꼭 기억하세요

 

 

계약서 작성 팁과 주의 사항

• 계약서 작성은 반드시 2부 이상!
  임대인과 임차인 각각 1부씩 보관해야 하며, 도장은 원본에 날인하는 것이 원칙입니다.
• 날짜, 주소, 이름은 정확하게!
  특히 주소는 건물명, 동·호수까지 포함해 기재해야 하며, 공동명의인 경우 모두 명시해야 합니다.
• 전자계약 활용도 추천
  최근에는 국토교통부의 '부동산 전자계약 시스템'을 통해 온라인으로 계약서 작성 및 등록이 가능하며, 등기와 연동되어 분쟁 예방 효과가 큽니다.

 

임대인도 공부가 필요하다

계약서는 단순한 형식이 아니라, 임대인의 권리를 보호하고 분쟁을 줄이는 가장 기본적인 도구입니다. 처음엔 어렵게 느껴질 수 있지만, 한 번 익혀두면 이후 수십 번의 계약에서도 흔들림 없이 활용할 수 있습니다.

실전에서 통하는 임대차계약서 작성법, 그 핵심은 '명확하고 구체적인 표현'과 '사전에 대비하는 지혜'입니다. 지금까지 소개한 내용을 바탕으로 임대차계약서에는 한 줄 한 줄에 의미를 담아보세요. 분명히, 더 안전하고 안정적인 임대 사업이 될 것입니다.