수도권 주담대 6억 원 제한 시행! 2025년 부동산 규제 대책 총정리

2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역을 중심으로 주택담보대출(주담대)에 대한 강력한 규제 조치가 시행됩니다. 이번 대책은 서울 집값 급등에 따른 가계부채 관리의 일환으로, 실수요자 보호와 투기 억제를 목표로 마련되었습니다. 특히 갭투자 차단과 다주택자 대출 전면 금지가 핵심이며, 사실상 수도권에서 '대출로 집 사기'는 더욱 어려워졌다고 볼 수 있습니다. 

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✅ 정책 추진 배경: 왜 지금인가?

최근 수도권을 중심으로 한 주담대가 다시 증가세를 보이고 있습니다. 기준금리 인하(3.5% → 2.5%)와 토지거래허가제 해제(2025.2.12~3.23)가 맞물리면서, 특히 수도권 주택 매매에 대출 수요가 쏠렸습니다.

• 금리 인하: 2025년 4월 기준 은행 주담대 금리는 평균 3.98%로, 전년 대비 0.32%P 하락
• 대출 증가세: 2025년 5월 가계대출 증가액은 6.0조 원으로, 1월의 -0.9조 원에서 급격히 반등

정부는 이러한 급등세가 투기 수요에 기반한다고 판단, 2025년 6월 27일 금융위원회 주관으로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 전격적인 규제 시행을 발표했습니다.

 

✅ 핵심 규제 내용: 이번엔 정말 '세다'

1. 주담대 한도: 수도권은 최대 6억 원까지

서울 강남, 서초, 송파, 용산 등 규제지역 포함 수도권 전역에서 주택 구입 목적의 주담대는 6억 원을 초과할 수 없습니다. 고가 주택 매입을 위한 대출 남용을 막기 위한 핵심 조치입니다.

2. 전입 의무 강화: 6개월 내 실거주

주담대를 받은 후 6개월 이내 전입하지 않으면 기한이익 상실 처리되어 대출금 즉시 회수됩니다. 갭투자(세입자 있는 상태에서 매입) 방식은 사실상 전면 금지된 셈입니다.

3. 다주택자 주담대 전면 금지

• LTV 0% 적용: 다주택자는 추가 주택 구입 시 어떤 주담대도 불가능
• 생활안정자금 명목 대출도 금지: 실질적으로 대출 경로 자체를 봉쇄

4. 갈아타기 수요도 규제 강화

기존에는 1주택자가 주담대를 받으며 2년 내 기존 주택을 처분하면 허용됐지만, 이제는 6개월 내 처분해야 대출이 가능해졌습니다.

5. 생애최초 구입자도 규제 대상

수도권과 규제지역에서는 생애최초 구입자의 LTV 한도가 80% → 70%로 축소되었습니다. 대출 여력에 대한 기대치를 조정해야 합니다.

6. 정책대출 한도 일괄 축소

• 디딤돌 대출: 일반 2.5억 → 2억 원, 생애최초/청년 3억 → 2.4억 원
• 버팀목 전세대출: 신혼 4억 → 3.2억 원, 신생아 5억 → 4억 원으로 각각 하향

7. 조건부 전세대출 금지

소유권 이전 조건부 전세대출은 갭투자에 자주 활용되던 방식으로, 이번에 수도권과 규제지역에서 전면 금지되었습니다.

8. 대출 만기 축소

주담대 만기가 은행에 따라 최대 40년까지 가능했지만, 앞으로는 30년으로 제한됩니다. 장기 대출을 통한 월상환액 감소 전략은 더 이상 유효하지 않을 수 있습니다.

 

✅ 주택공급은 어떻게 되나?

수요를 억제하는 규제 외에도 정부는 공급 확대에 대한 의지를 밝혔습니다.

• 우수 입지에 안정적인 주택 공급을 추진
• 수급 불균형에 대한 불안심리 해소가 목표

규제만이 해법이 아니라는 점에서, 공급 측면의 균형 있는 접근이 함께 이루어질 것으로 보입니다.

 

✅ 규제지역, 앞으로 더 확대될까?

정부는 현재 주택시장 움직임을 높은 경계심으로 예의주시하고 있으며, 필요 시 규제지역 추가 지정과 LTV 추가 강화, DSR 확대 적용 등도 즉시 검토 가능하다고 밝혔습니다.

 

✅ 예외 및 경과규정: 적용 대상 아닌 경우는?

• 시행일 이전(6월 28일 전)까지 대출 신청 완료자: 종전 규정 적용
• 매매계약 체결 및 계약금 납부 완료자: 가계약 제외, 종전 규정 적용
• 전세대출 연장, 중도금·이주비 대출 등도 일부 예외 적용 가능
• 재건축·재개발 조합원은 관리처분인가 등 절차 완료 시 기존 규정 적용

 

 

✅ 강화 조치 적용 대상 사례별 요약

구분	기존 규정	2025년 6월 28일부터
주담대 한도	제한 없음	수도권 최대 6억 원
전입 의무	상품별 상이	6개월 이내 전입 필수
다주택자 대출	일부 허용	전면 금지 (LTV 0%)
갈아타기 처분기한	2년 이내	6개월 이내
생애최초 LTV	80%	70%
정책대출 한도	최대 5억 원	유형별 20% 감소
전세대출 조건	자율	조건부 전세대출 금지
주담대 만기	최대 40년	30년 제한

 

 

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이번 조치는 분명 강력합니다. 그러나 실수요자는 여전히 보호받고 있으며, 다만 투기성 수요는 설 자리를 잃게 됐습니다. 만약 여러분이 수도권 내 주택 구입을 고려 중이라면, 위 규제 조치를 정확히 이해하고 적절한 자금 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다. 본격 시행일인 2025년 6월 28일 이후에는 새로운 규정이 적용되니, 필요한 경우 반드시 사전 신청을 완료해 두시길 권장합니다.