📌 2025년 6월 13일부터 전세대출 ‘소득·DSR 심사’ 강화…전세 보증 한도 90%로 축소

 

 

 

 

"6월 13일, 전세대출 기준 변화 –보증 90%·소득·DSR 필수”

2025년 6월 13일부터 HUG·SGI·HF 등 전세자금대출 보증기관이 전면 기준을 강화합니다.

• **보증비율 100% → 90%**로 일괄 축소
• 임차인의 소득 증빙·DSR 심사 도입:
  • 유주택자 + 대출 비율 60% 초과 시 DSR 40% 조건 적용 
  • 프리랜서·가정주부 등 무소득자는 카드매출·건강보험 납부자료로 증빙해야 대출 가능

이로 인해 “소득 준비 없이는 전세대출 받기 어렵다” 는 말이 현실이 됩니다.

 

 

전세대출 – 실무 체크리스트

보증서 발급 시점

• 6월 12일까지 발급된 보증서만 기존 기준 유지
• 이후는 새 기준 적용

소득 증빙 대체 수단

• 직장인: 원천징수영수증
• 프리랜서: 카드매출·건강보험료 납부 내역
• 무소득자: 증명 불가 시 ‘대출 불가’

DSR 심사 영향

• 다른 대출과 합산해 원리금 상환액이 연소득 40% 이내여야 함 → 대출 한도 ↓

유주택자의 추가 부담

• 전세금 대비 대출 ≥60%이면 더 까다로운 DSR 적용

갭투자 및 동시 매매 문제

• 매수자와 전세차입을 동시에 진행하면 대부분 은행에서 대출 거절
• 해결책: 매도인이 세입자를 구한 후 매매 진행 → 전세대출 가능

 

 

“전세대출과 스트레스 DSR 병행 – 실수요자 대응 전략”

계약·신청 시점 조정부터 시작

• 6월 30일 이전 계약서 작성 → 2단계 기준 적용
• 7월 1일 이전 보증서 발급 완료 필수

소득·DSR 사전 시뮬레이션

• 카드매출·건강보험료 등 모든 소득자료 수집
• DSR 계산기 활용 → 한도 확보 범위 확인

대출 상품·조건 비교

• 혼합형·변동형보다 순수 고정금리 대출 선택 유리
• 다양한 은행 비교 "대출 쇼핑" 필수

보증 활용 및 정부 지원 대안

• HUG·SGI·HF 전세보증 이용: 실수요자 우대 가능성 높음
• 신혼·청년·생애최초 특별대출은 여전히 매력적인 옵션 → 준비 영업

지방 vs 수도권 차별화 전략

• 지방 주담대는 0.75% 유예 기간 활용
• 수도권은 보증·대출 한도 축소 현실화

✅ 하반기 금융시장 정리

항목	변화 내용	실수요자 영향
전세대출	보증비율 90%, 소득·DSR 필수	소득 없으면 ‘계약도 어렵다’
가계대출	스트레스 DSR 1.5% 전면 적용	대출 한도 ↓500만~3,000만 원
금리 정책	기준금리 인하	저금리 + 규제 조합 효과 상쇄
대응 전략	계약 시점 조정, 고정금리 전환, 보증 활용, 은행 간 비교

 

 

✅ 결론

2025년 6~7월은 전세대출과 가계대출 모두에서 **‘준비 없는 대출은 불가능한 시대’**로 전환되는 시점입니다.

• 전세대출: 소득 준비+보증서 발급 시점+DSR 준비
• 가계대출: 스트레스 금리 반영 후에도 받을 수 있는 금액 확인
• 상품 선택: 혼합형보다 고정금리 우선, 은행 비교 통해 유리한 조건 확보
• 정부 대출 활용: 신혼부부·청년·생초 대상 정책상품 적극 검토

📌 “만약 7월 이후 계약하려면, 지금 계약서 쓰고 보증·대출 서둘러야 한다”는 말이 괜히 있는 게 아닙니다. 준비가 곧 기회, 대비 없이 움직이면 문턱 앞에서 발목 잡힙니다. 그러나 2025년 하반기부터 시작되는 3단계 스트레스 DSR 제도는 가계부채 관리를 강화하며, 대출 한도 축소는 확실하지만 기준금리 인하와 맞물려 압박이 상쇄될 여지도 존재합니다.
실수요자 중심 대응을 위해 계약시점 조정, 고정금리 활용, 보증제도 활용 등을 통해 금융 스트레스 최소화 전략 마련이 필요합니다.