2025.6.27 대출사태, 경매 낙찰에 미치는 영향 한눈에 정리

 

 

6월 27일 대출 규제 바뀌고 나서 도대체 뭘 어떻게 해야 하나요?

 

그만큼 혼란이 큽니다. 특히 수도권에서 경매를 하시려는 분들이 이 규제 때문에 입찰 자체를 망설이는 경우가 많아졌어요. 오늘은 그런 분들을 위해서, 바뀐 규제 내용을 쉽고 정확하게 설명드릴게요.

 

 

🧭 수도권? 지방? 사업자? 뭐가 어떻게 달라졌죠?

2025년 6월 27일, 정부가 ‘수도권 주택담보대출 규제’를 발표했습니다. 한 마디로 말하면 이제 수도권에서 집을 담보로 가계대출을 받으려면 전입을 해야 합니다.

“전입? 에이, 그냥 대출만 받으면 되는 거 아니에요?”
아닙니다. 지금은 서울·경기·인천에서 주택 담보로 대출을 받으려면 실제로 그 집에 들어가 살아야 해요.
즉, 전입을 못 하면 대출이 안 됩니다.

반면 지방은? 아직 괜찮아요.
수도권 외 지역에서는 전입 안 해도 대출이 가능하고, 대출 금액 제한도 없어요.
그래서 요즘은 지방으로 눈 돌리는 투자자들이 꽤 많아요.

 

 

🛠 가계대출은 어렵고, 사업자대출로 전환?

그래서 많은 분들이 “사업자대출로 우회하면 되지 않나요?” 하고 물으시죠.
맞습니다. 사업자 대출은 전입 조건이 없습니다.
하지만 문제는 또 있습니다.
과거엔 사업자 등록만 있으면 대출이 잘 나왔는데, 이제는 아닙니다.

지금은 ‘이 사업을 실제로 운영할 수 있는가?’를 봐요.
예를 들어,

• 카드 사용 실적
• 실제 매출
• 사업계획서
• 자금 사용 목적 등
  이런 걸 다 따져요.

즉, 그냥 명목상 사업자는 안 된다는 겁니다.
실제로 운영하거나 운영할 가능성이 명확해야 합니다.

 

 

💳 “카드 많이 썼어요, 대출 나오겠죠?” 그게 이제는…

어떤 분들은 이렇게 말씀하세요.

“작년에 카드로 월 200만 원씩 썼어요. 이 정도면 충분하겠죠?”

 

예전 같으면 "오케이"였죠.
그런데 지금은 기존 대출이 있는지, 신용 상태는 괜찮은지, 소득 증빙은 되는지, 이 모든 걸 종합해서 심사해요.
카드 실적 하나만으로는 부족합니다.

특히 신용대출이나 마이너스 통장이 있으신 분들은 그만큼 심사에서 불리해질 수 있어요.

 

 

🤔 그럼 지방은 여전히 괜찮은가요?

지방은 아직은 괜찮습니다.
전입도 안 해도 되고, 대출 한도 제한도 없습니다.

단, 여기서 주의할 건 DSR입니다.
2025년 7월부터 DSR 3단계가 시행되었기 때문에,
지방이라도 소득 대비 부채 상환 능력을 보는 기준은 훨씬 까다로워졌어요.

그럼에도 불구하고, 수도권보다는 상대적으로 수월한 건 사실입니다.
요즘 수도권에 전입 조건이 생기면서 지방 경매 물건 쪽으로 수요가 쏠리는 중이에요.

 

 

 

🔍 많이 물어보는 질문 정리해드릴게요

✅ 지방은 다주택자도 주택담보대출이 가능한가?

👉 가능합니다.

지방에서는 현재까지 다주택자라도 주택담보대출이 허용되고 있습니다.
수도권처럼 ‘2주택 이상이면 대출 불가’ 같은 규제가 적용되지 않고 있죠.

단, 몇 가지 조건을 충족해야 합니다:

• 상환능력(DSR)을 충족해야 합니다.
• 신용도, 기존 대출 현황에 따라 은행 자체 심사가 더 까다로울 수 있습니다.
• 다주택자 대출 시 취득세 중과, 양도세 중과는 별도로 적용되니, 세무적 고려는 필수입니다.

📌 참고로 1금융권에서는 다주택자에 조금 보수적이고, 2금융권(저축은행, 캐피탈)은 조금 더 유연하게 보는 경향이 있습니다.

 

✅ 지방도 대출 금액이 6억 원으로 제한되나?

👉 현재는 제한 없습니다.

2025년 6월 27일 발표된 ‘6억 원 한도’ 규제는 수도권 가계대출에만 적용됩니다.
따라서 지방에서는 6억 원 이상 대출도 가능하며, 이는 은행 자체의 LTV(담보인정비율) 및 대출 심사 기준에 따라 결정됩니다.

예를 들어:

• 감정가 8억인 지방 아파트 → LTV 70% 적용 시 5.6억
• 감정가 10억 이상 물건도 → 담보가치에 따라 6억 이상 대출 가능

다만 은행마다 내부 심사 한도가 있을 수는 있습니다.
예: A은행은 지방 일반 주택에 대해 7억까지만, B은행은 8억까지 가능 등

 

✅ 전입을 못 하면 대출 못 받는 건가요?

👉  수도권에서는 맞습니다. 가계대출은 전입 못 하면 불가합니다.
대신 사업자대출로 진행 가능하지만, 심사가 까다롭습니다.

 

✅ DSR 기준은 사업자 대출에도 적용되나요?

👉  사업자 대출은 DSR 기준보다는 상환능력 평가 중심입니다.
즉, 소득이 어느 정도 있고 기존 대출이 많지 않다면 가능성은 있습니다.

 

✅ 전자상거래 사업자는 대출 가능할까요?

👉  가능합니다. 요즘은 오히려 전자상거래 쪽 사업자 대출이 늘고 있어요.
단, 온라인 매출내역, 광고비 지출 등 실제 활동 증빙이 중요해졌습니다.

 

✅ 카드 실적이 높으면 대출이 무조건 되나요?

👉  아니요. 카드 실적은 참고 자료일 뿐입니다.
소득 증빙, 신용도, 기존 대출 내역 등을 함께 봅니다.

 

✅ 현금 낙찰이라면 전입 조건 없나요?

👉  맞습니다. 현금 낙찰은 전입 의무와 무관합니다.
대출을 받을 때만 전입 조건이 생깁니다.

 

✅ 공시지가 1억 이하 주택도 대출 제한 있나요?

👉  공시지가가 낮아도 수도권이면 전입 조건이 적용됩니다.
공시지가는 취득세 감면 여부에는 영향을 줄 수 있으나, 대출 조건 자체는 달라지지 않습니다.

 

 

📉 규제는 끝이 아니다 – 더 많은 변화가 예고되고 있어요

이재명 정부는 2025년 하반기부터 더 강도 높은 주택 규제와 공급 정책을 준비 중입니다.

정부는 수도권 규제를 선제 도입하고, 지방 규제 확대 가능성도 시사하고 있습니다.
기획재정부와 금융당국은 “지방으로 투기 수요가 쏠릴 경우 추가 대책도 배제하지 않겠다”는 입장을 밝혔습니다.

따라서 지금은 지방에서 대출이 가능하지만, 향후 수도권 수준의 규제 확대 가능성도 염두에 두셔야 합니다.

기획재정부와 금융위원회는 이미 다음과 같은 방향을 밝힌 바 있어요:

• 투기과열지구 재지정 검토
• 사업자대출 전면 제한 가능성
• 보금자리론, 전세자금대출 축소 검토 중
• 무주택자 중심 금융 지원 체계로 재편 예정

결국 지금의 사업자 대출도 **‘잠깐 열려 있는 기회’**일 수 있어요.
이 기회가 닫히기 전에, 투자 전략을 빠르게 조정하셔야 합니다.

 

 

🔚 마무리하며 – 지금 우리가 할 수 있는 건?

“예전보다 훨씬 어렵고, 복잡하고, 까다로워졌습니다.”

 

하지만 반대로 생각해보면, 누구나 쉽게 못 들어오는 시장이 됐다는 뜻이기도 해요.
잘 준비하고, 규제를 이해하고, 서류를 갖추면 오히려 기회가 될 수 있습니다.

• 수도권 = 사업자대출로 전환 + 철저한 준비
• 지방 = 가계·사업자 모두 가능, 하지만 DSR은 주의
• 공시지가와 취득세는 별개 이슈, 혼동 주의
• 대출은 받을 수 있을 때 미리 받자