“2025년 외국인 부동산 규제 강화: 수도권 주택, 2년 실거주 의무와 사전 허가 전면 도입”

외국인 투자, 더는 방치할 수 없다

“실거주하지 않는 외국인은 집을 못 산다!”—이제는 이 말이 단순한 경고 수준을 넘어선 현실이 되었습니다. 2025년 8월, 정부는 마침내 외국인의 수도권 주택 ‘부동산 쇼핑’에 대해 칼을 뽑았습니다. 서울 전역과 인천·경기 주요 23개 시·군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이 제도는 단순한 규제가 아니라, 안정적인 주거 시장을 위한 필수 장치입니다. 실제로 이제 외국인이 주택을 취득하려면 "사전 허가", 그리고 **"2년 실거주 의무"**를 반드시 지켜야 합니다.

 

왜 지금인가?—증가하는 외국인 거래, “골드슈밍”을 막아라

2022년 이후, 외국인의 수도권 주택 거래 건수가 꾸준히 늘어났습니다. 경기도는 지난해 2,815건, 서울 840건, 인천 776건으로 집계되었고, 전국적으로 올해 7월까지 약 4,431건이 거래된 것으로 나타났습니다. 이 중 국내에 주소가 없는 외국인이 수도권 주택을 구입한 사례도 만만치 않았습니다.

더욱이 “전액 현금”이라는 말만으로도 현혹되는 고가 거래—예금으로만 180억 원짜리 아파트를 산 사례, 40대 외국인이 ‘반포자이 244㎡’를 신고가에 매수한 사연 등은, 단순한 투자가 아니라 ‘골드슈밍’, 즉 부동산 쇼핑이라는 표현이 나올 정도였습니다.

 

핵심 규제 요건: 사전 허가와 실거주 2년

사전 허가 없이는 계약 무효

외국인은 집을 사기 전에 반드시 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다. 허가가 없으면 계약 자체가 법적 효력을 잃습니다—즉, 무효라는 뜻입니다.

 

4개월 이내 입주 + 실거주 2년

허가를 받은 외국인은 4개월 내에 입주해야 하며, 취득 후에는 반드시 2년간 실거주해야 합니다. 단순한 임대 수익이나 갭투자는 원천 봉쇄된 셈입니다.

 

위반 시 제재—강제금과 허가 취소

만약 이 요건을 어기면, 지자체가 3개월 이내 이행명령을 내리고, 그래도 따르지 않으면 취득가액의 최대 10% 이내 이행강제금이 반복 부과됩니다. 뿐만 아니라 허가 취소까지 검토된다는 점은 정말 단호합니다.

 

자금조달계획서 제출 의무의 확대: “돈의 흐름”까지 밝혀라

이제 외국인 주택 거래에도 자금조달계획서 제출 의무가 확대되었어요. 과거에는 투기과열지구에만 적용됐지만, 이제는 허가구역에서도 동일하게 적용됩니다.

특히 이번에는 해외자금 출처, 비자 유형(체류 자격), 해외 금융기관명 및 차입 내역 등 구체적이고 디테일한 정보 제출이 요구됩니다. 즉, ‘견줄 수 없는 부동산 쇼핑’이 앞으로는 훨씬 미궁에 빠질 수밖에 없겠죠? 또한 자금세탁이나 탈세 가능성이 있다면, **FIU(금융정보분석원)**나 국세청 → 해외 과세당국에도 통보할 수 있도록 제도적으로 보강되었답니다.

 

기대효과와 남은 과제

기대효과: 안정과 공정의 균형

1. 실거주 중심 거래 유도 → ‘투기성 쇼핑’ 원천 차단
2. 투명한 자금 흐름 확보 → 의심스러운 거래 조기 경고
3. 사후 단속 강화 → 실효성 확보 및 시장 안정 기여

 

과제: 강제금 실효성과 형평성

• 이행강제금이 집값 상승분보다 적다면, “조금 불편한 것 감수하고 금만 내면 된다”는 인식이 생길 수 있습니다. 실제로 서울 허가구역에서 실거주 미이행으로 부과된 강제금은 6건, 약 6,680만 원 수준에 불과했습니다.
• 기존 외국인 보유 주택에는 소급 적용되지 않음—정책 도입 전 매입자는 여전히 ‘비실거주’ 상태에서도 보유할 수 있다는 약점도 존재합니다.
• 무엇보다 현장 점검과 단속의 수준이 제대로 유지되는지가 실효성의 핵심이 될 것입니다.

 

외국인 부동산, 이제는 “쇼핑권”이 아니다

2025년 8월 시행된 외국인 대상 수도권 부동산 규제는 과거와는 확연히 다릅니다. “실거주 2년”, “사전 허가”, “자금 출처 공개”—이런 요구들은 더 이상 요청이 아니라 거래의 전제 조건입니다.

이제 외국인도 집을 사려면, ‘사기꾼처럼 몰래 들어온 투자자’ 이미지에서 벗어나, 실거주 중심의 시민적 책임과 공개적 자금 조달을 입증해야만 합니다. 이런 제도적 변화는 부동산 시장 안정은 물론, 우리 국민의 주거 복지를 훨씬 든든히 하는 기반이 될 것이라 믿습니다.