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"토지별도등기 vs 대지권 미등기: 부동산 경매 전 반드시 알고 넘어가자 " 부동산 경매를 공부하다 보면 낯선 용어들이 꽤 많습니다. 그중에서도 '토지별도등기'와 '대지권 미등기'는 초보 투자자만 아니라 실전 경험이 많은 분들도 헷갈리는 개념입니다.겉으로 보기엔 비슷해 보이지만, 그 의미와 투자 시 주의점은 확연히 다릅니다. 두 개념을 쉽게 풀어보고, 경매 낙찰 전 반드시 체크해야 할 사항들을 짚어보겠습니다. 토지별도등기란 무엇인가?먼저 토지별도등기부터 살펴보겠습니다. 이 용어는 집합건물의 등기사항증명서(건물등기부 등본) 표제부에서 흔히 발견할 수 있습니다. 간단히 말하면 '건물과 토지의 등기가 따로 놀고 있다'는 의미인데, 조금 더 자세히 들여다보면 다음과 같은 상황에서 발생합니다.건축주가 땅을 담보로 대출을 받아 공동주택(예: 아파트)을 건축합니다.건물은 준공됐고, 입주민에.. 2025. 5. 17.
"선순위 위장임차인" 제대로 알아야 경매 리스크 줄인다! 부동산 경매를 공부하거나 실전 투자에 뛰어든 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 단어가 있습니다. 바로 '선순위 위장임차인'. 이 단어가 주는 위압감에 겁먹거나, 반대로 단순한 법적 용어쯤으로 가볍게 넘긴다면 여러분은 시간과 돈, 정신력까지 잃을 수 있습니다.이 글에서는 선순위 위장임차인이 무엇인지, 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 실제 소송 전략과 팁까지 단계별로 짚어보겠습니다. 선순위 위장임차인이란?'선순위 위장임차인'은 말 그대로 겉보기에는 대항력을 갖춘 임차인처럼 보이지만, 실상은 임대차계약을 체결하지 않았거나 대항력이 없는 사람을 뜻합니다. 주택의 경우 전입신고와 거주, 상가의 경우 사업자등록을 통해 외형상 '선순위'인 것처럼 포장되지만, 실제로는 임대차계약 자체가 허위이거나, 날짜가 조작되었거나, .. 2025. 5. 16.
"내용증명이란? 부동산 낙찰 후 분쟁 예방과 소송 대비를 위한 실전 활용법" 부동산 실전에서 내용증명이 꼭 필요한 이유부동산 경매나 공매를 통해 부동산을 낙찰받은 후, 실제 소유권 이전이나 명도 과정에서 가장 자주 부딪히는 현실적인 문제는 '점유자와의 갈등'입니다. 전 소유자가 집을 비워주지 않거나, 임차인이 버티는 경우, 혹은 관리비 체납 등으로 인해 관리사무소와 마찰이 생기기도 합니다. 이런 상황에서 많은 초보 투자자가 처음 접하는 단어가 바로 '내용증명'입니다.내용증명은 단순히 문서를 보내는 것이 아닙니다. 자기 의사를 공식적으로 통보하면서, 훗날 소송이 벌어졌을 경우 유력한 증거자료로 활용될 수 있도록 법적 '흔적'을 남기는 절차입니다. 더 나아가, 상대방에게 심리적 압박을 가해 자발적 합의를 유도하는 전략적 수단이기도 합니다. 내용증명이란 무엇인가요?내용증명은 쉽게 말.. 2025. 5. 16.
임대인이 반드시 알아야 할 임대차계약서 작성법: 특약사항부터 손해배상까지 임대차계약은 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 부동산을 소유하고 누군가에게 임대하는 순간, 임대인은 계약이라는 법적 울타리 안에서 수많은 관계와 상황을 마주하게 됩니다. 특히 요즘처럼 임대차 관련 분쟁이 빈번한 시기에는 처음부터 꼼꼼하게 계약서를 작성해 두는 것이 무엇보다 중요합니다.임대임이 꼭 알고 있어야 할 임대차계약서의 필수 항목과 특약사항, 주의해야 할 점까지 차근차근 풀어드리겠습니다. 임대인은 왜 계약서 작성에 신중해야 할까?부동산을 경매나 공매로 낙찰받았거나, 매매를 통해 구입한 경우, 새로운 소유자는 자연스럽게 임대인의 지위를 갖게 됩니다. 이후 임차인을 모집하면서 임대차계약을 체결하게 되는데, 이 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 향후 분쟁의 발생 여부가 크게 달라질 수 있습니다."나는 착한 .. 2025. 5. 15.
'유치권'에 주의하라! 유치권 개념부터 대응 전략 가이드 부동산 경매를 처음 접하는 사람들이 자주 묻는 말 중 하나가 "유치권이 있는 물건은 피해야 하나요?"입니다.이 질문에 답하려면 먼저 유치권이 정확히 무엇인지, 그리고 그것이 매각 물건에서 어떤 의미를 가지는지를 분명히 이해해야 합니다. 유치권의 정의부터 성립 요건, 대응 방법, 소송 전략까지 풀어보도록 하겠습니다. 유치권이란? 한 문장으로 정의하자면...민법 제320조 제1항은 이렇게 말합니다."유치권이란 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있는 권리이다."조금 더 쉽게 말하면, 누군가 다른 사람의 물건(대부분은 부동산)을 가지고 있으면서 "나 이거 고쳤거나 공사해 줬으니 돈 받을 때까지 돌려주지 않을래!"라고 주장하는 권리입니다.이는 법적으로.. 2025. 5. 15.
'법정지상권'이란? 반드시 알아야 할 리스크와 고수익의 두 얼굴 매각 물건을 검색하다 보면 종종 눈에 띄는 문구가 있습니다. "소유자 미상의 건축물 소재함", "제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음', 혹은 "법정지상권 성립 여지 불분명" 얼핏 봐서는 복잡해 보이지만, 이 문구 하나가 낙찰 이후 수천만 원의 수익 혹은 수년간의 분쟁을 좌우할 수 있습니다. 바로 오늘 이야기할 '법정지상권'입니다.결론부터 말하면, 법정지상권이란 '타인의 토지 위에 존재하는 건물의 권리를 지켜주는 보이지 않는 방패막이'입니다. 그리고 그 방패막이는 토지만 경매에 나온 경우 건물 철거가 불가능하게 만드는 중요한 변수입니다. 지상권이란 무엇인가?지상권은 민법 제279조에 따라 '타인의 토지에 건물이나 공작물, 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리'입니다. 이것은 용익.. 2025. 5. 14.
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